Банки согласились на ипотеку

23 июня 2004 г.

Соглашение о сотрудничестве по развитию ипотечного кредитования подписывали три стороны – учрежденное городским правительством ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство», представитель желающего выдавать ипотечные кредиты банка и губернатор Валентина Матвиенко. Процесс подписания выглядел комедией: банкирам раздали уже подписанный губернатором документ, поэтому им было необходимо в присутствии прессы поставить свою собственную подпись. Содержание подписанного документа все три стороны комментируют общими фразами, что ипотека городу нужна, и город повернулся к избранным банкирам лицом.

По сути, подписанное соглашение есть не что иное как многоочередной протокол о намерениях и взаимных симпатиях сторон (см. ДП #99/04), которых в последние пять лет подписывалось несколько десятков: сперва с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), затем ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство». После весеннего объявления федеральных властей об удвоении ВВП, петербургская власть также поспешила заявить и о своем понимании ипотеки как панацее, способной и ВРП удвоить, и разом разрешить все жилищные проблемы местного уровня. Приоритеты решения по степени важности прозвучали из уст губернатора в ее послании к ЗакСу: ипотека должна помочь очередникам, жителям ветхих домов, работникам бюджетной сферы (здравоохранение, милиция и культура), и молодым семьям, «чтобы не распадались».

Инициатором подписания стал комитет экономического развития, промышленной политики и торговли. По словам самих банкиров, чиновники комитета буквально за день до церемонии подписания самостоятельно обзванивали офисы банков, предлагая им «принять участие в церемонии и самим указать, сколько кредитов вы хотите выдать». Согласились 24 банкира, и из них – всего лишь один реально работающий по своей ипотечной программе. Однако им и не надо уметь выдавать ипотечные кредиты. По заверениям самих банкиров, они будут исполнять всего лишь роль технического посредника. Условия для всех одинаковые. Ставку устанавливаем не банк, все процедуры ведет не банк, а ипотечное агентство (см. сравнительную таблицу). Банкирам придется лишь заполнять документы. «В любой банк приди – будь то ПСБ, Сбербанк, или «Викинг» с «Александровским» – имя банка уже не играет роли - условия у всех одинаковые… Что нам стоит посадить девочку заполнять анкету?», - заявил «ДП» один из подписантов.

Схема такова. «Санкт-Петербургское агентство» проверяет кредитоспособность заемщика, и направляет его в банк, который и выдает кредит. Далее, после совершения сделки, этот кредит банку полностью погашает «Санкт-Петербургское агентство» за счет средств городского бюджета. Соответственно, кредитополучатель расплачивается уже с агентством, а банк, за пять дней вернувший себе выданный кредит, да еще с процентами, чувствует себя счастливо. Поэтому неудивительно, что в церемонии подписания соглашения приняли участие банки, фактически никогда не работавшие с ипотекой, разве что выдававшие единичные кредиты исключительно своим сотрудникам или руководителям своих корпоративных клиентов. В результате результат превзошел ожидания: радостные банкиры заявили о своем желании выдать тысячи кредитов. По информации «ДП», речь идет о 3988 кредитах на сумму 2,8 млрд рублей. Тем не менее из уст губернатора прозвучала совсем другая цифра – город берет на себя обязательства всего на 1,5 тысячи кредитов на общую сумму 1 млрд рублей. И более того – в бюджете на 2004 год на цели ипотеки выделено всего 7 млн рублей (порядка 400 кредитов). Депутаты уходят в отпуск до сентября, и внести поправки в бюджет, даже если будут найдены деньги, не успеют. Кто будет разбираться с несоответствием озвученных планов с фактическими возможностями города, не известно.

Cтороны также незаслуженно умалчивают незначительный факт, что речь-то идет исключительно об ипотеке на вторичном рынке жилья. Потому что рынка ипотеки на первичном рынке жилья в Петербурге не существует. Как считает Леонид Сандалов, заместитель директора ЗАО "Агентство недвижимости "Бекар", на вторичном рынке жилья ипотека совсем непопулярна. Во-первых, у банков строго безналичный расчет и только в рублях. Все же продавцы привыкли получать деньги наличными и в долларах. Соответственно, согласие на участие в продаже жилья по ипотечной схеме означает для продавца промедление с получением денег, ненужная легализация доходов и потеря денег на обмене валюты. Далее -- безналичный расчет исключает "цепочки", то есть сделки, в которых участвуют много продавцов и покупателей. По опыту риэлтеров, до 70% сделок проходит именно по "цепочкам". И в-третьих, в договоре придется указывать настоящую цену квартиры (и платить с этой сделки настоящий налог, который составляет 13% при сделке свыше 1 млн рублей. Следовательно, где город и банки будут искать почти 4 тысячи квартир, не известно – за 2002-2003 год по ипотеке было продано всего 500 квартир. Значит, подписанное ни о чем соглашение есть не что иное, как грамотно выполненная рекламная кампания банков и власти. Никто не останется в накладе.

Необходимые шаги
Большая проблема ипотеки и в том, что ее выгоды еще не осознаны россиянами. Многие, разузнав ипотечные условия годичной давности, раз и навсегда уверились, что ипотека не для них. На этом рынке все меняется очень быстро. Кроме того, действует такой фактор как отсутствие привычки жить в долг - это воспринимается как символ нестабильности. Так что помимо законодательной работы, для повышения популярности ипотеки необходимо проводить большую просветительскую работу, к чему и призвала губернатор Петербурга банки: этой осенью должно заработать единый информационный цент по ипотечным программам петербургских банков (тех, кто подписал соглашение).

По словам Романа Шкапова, руководителя ипотечного департамента ЗАО «Агентство недвижимости «Бекар», основная проблема ипотеки - в законодательных недостатках. Помимо основных выплат заемщику приходится нести много дополнительных расходов: оплата страхования, услуг нотариуса, оценщика, проценты банку за открытие счета и конвертацию средств и так далее. Еще одна проблема - невозможность кредитования долевого строительства (сейчас можно взять ипотечный кредит для покупки квартиры в строящемся доме только под залог имеющегося жилья, что очень неудобно).

Недавно Госдума РФ приняла в первом чтении несколько законопроектов, касающихся ипотеки: отмена НДС при сделке купли-продажи жилья, система налога на прибыль, снижение госпошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке. Как банкиры, так и власти прекрасно понимают, что необходимо сделать, чтобы ипотека перестала быть уделом избранных. Доработать законодательную базу, чтобы гарантировать кредитору в случае возникновения проблем у заемщика по выплате долга. Решить вопрос с жилым фондом, который будет предоставляться в случае продажи заложенных квартир (банки-участники ипотечных программ даже готовы своими средствами участвовать в создании такого фонда). Разобраться с тем, что большинство потенциальных заемщиков не могут официально подтвердить свой доход. Обратить внимание на работу органов опеки и попечительства. В данных органах отдел каждого муниципального образования работает сам за себя, а не как единый механизм.

Сравнительная таблица кредитных продуктов на приобретение жилья по банкам в Санкт-Петербурге

Виталий Алешкевич, управляющий «Северо-Западным» филиалом ООО «КБ «АГРОПРОМКРЕДИТ»
Одной из главных причин подписания подписания нашим Банком 3-х стороннего соглашения являлось то, что Банк уже работал по собственной программе ипотечного кредитование, а подписание данного соглашение позволит расширить спектр присутствия банка на этом рынке. Для изменения ситуация рынке ипотечного кредитования необходимо увеличить объемы строительства и внедрять новые ипотечные программы. В ближайщее время банк «АГРОПРОМКРЕДИТ» приступит к реализации программы кредитования на долевое строительство. Необходимость этого вызвана тем, что вторичный рынок жилья уменьшается. «Долевка» становится для многих единственным способом приобретения квартиры, так как цены на данное жилье значительно ниже по сравнению со вторичным рынком жилья. Еще одним минусом в ипотечной программе является факт завышенных цен на недвижимость. Нельзя исключать вариант падения цен, что в результате может привести к уменьшению реальной стоимости заложенных квартир по сравнению с залоговой стоимостью.

Юрковец Антон Владимирович, председатель правления ЗАО Банк «Советский»:
Банком «Советский» разработана своя ипотечная программа. Когда банк самостоятельно реализует ипотечные программы, стоимость этих кредитов получается довольно дорогой для потребителя. При активном участии города в ипотеке стоимость кредитования для граждан уменьшается, и, соответственно, этот вид кредитования становится более доступным для широкого круга петербуржцев. Мы приятно удивлены политикой в вопросе ипотечного кредитования, которую проводит администрация города во главе с Валентиной Матвиенко. До настоящего времени выдача ипотечных кредитов была эпизодической работой в деятельности нашего банка. Мы надеемся, что подписание Соглашения с городской Администрацией и "Санкт-Петербургским ипотечным агентством" поставит этот вид деятельности на постоянную основу. Мы осознаем свою социальную ответственность и готовы идти на определенные риски и издержки, чтобы улучшить уровень жизни горожан. Нынешняя программа ипотечного кредитования позволяет реально помочь петербуржцам в приобретении необходимого жилья.

Александр Заозерский, заместитель председателя правления ЗАО «КАБ «Викинг»
Понимаете, банк должен предлагать клиенту полный спектр услуг. Невозможно специализироваться на одной какой-то конкретной услуге и говорить клиенту – вот по этой услуге обслуживайтесь у нас, а вот по этой идите в другой банк. И ипотечное кредитование подразумевает наличие у банка длительного ресурса под низкую процентную ставку. Банк несет два вида риска – риск изменения ставок (сегодня 15% на 20 лет, а завтра может быть и 40%). Длительного ресурса под такую ставку у «Викинга» нет, как нет ни у одного российского банка, они есть только у западных. Второй риск – непосредственно кредитный, то есть риск заемщика. Общий уровень платежеспособности и культура кредитной истории низкая. В России просрочка платежа воспринимается нормально, в то время как на западе при условии существования кредитного бюро человек понимает, что в случае просрочки все кредиты для него в дальнейшем будут только дороже. Мы на себя такие риски брать не готовы, мы понимаем, что мы банк среднего уровня, мы не можем выдать ипотечных кредитов в неограниченном количестве. Теперь же появляется механизм, с помощью которого мы можем такую услугу оказать, в котором нет рисков.

Виктор Прегер,генеральный директор – председатель правления ОАО «Энергомашбанк»
Cоглашение с администрацией города и ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» наделяет нас полномочиями финансового агента. Предоставленный банком кредит возмещается в 5-дневный срок ипотечным агентством, за что банк получает свои комиссионные. Заявленные нами 50 кредитов до конца года выдать совершенно реально, это в среднем – 8 кредитов в месяц, что при 15-летнем стаже работы банка на рынке кредитования - абсолютно посильная задача. Что же касается ресурсной базы, то при среднем размере кредита в 700 тыс. рублей 50 кредитов обойдутся где-то в 35 млн. рублей, что для нашего банка – приемлемая сумма (для информации, на 1 апреля объем ссудной и приравненной к ней задолженности составлял 530,9 млн рублей). Весь вопрос только в том, что на сегодняшний день до конца еще не проработана нормативно-правовая база по взаимодействию с ипотечным агентством. После решения всех формальных моментов банк готов оперативно рассматривать поступающие заявки по ипотечным кредитам.

Евгений Петров,dp.ru, 23 июня 2004 года

 

Самое читаемое