Новости Кронштадта
13.05 Сотрудники полиции проводят проверку по факту смертельного ДТП на дамбе
28.04 Полицией задержан мигрант, разбивший автомобиль своей бывшей начальницы
18.04 На летний режим эксплуатации переведено более 8 единиц инженерной и коммунальной техники
10.04 Военные коммунальщики проводят весенние субботники!
28.03 Парки и скверы Кронштадта закрывают на просушку
23.03 Жители несут цветы к стихийному мемориалу у Владимирского собора
23.03 Отменены все районные массовые, культурные и спортивные мероприятия
Афиша-Анонсы
9 апреля открытие выставки студентов «Современные миры»
16 и 17 марта Фестиваль "День Римского-Корсакова"
С 27 февраля выставка «Россия — страна морей и океанов»
23 февраля праздничное мероприятие, посвящённое Дню защитника Отечества!
22 февраля праздничный концерт «Защитникам – Слава!»
Жилье на рубеже года
16 января 2008 г.
В 2007 году в Санкт-Петербурге было заявлено к вводу в эксплуатацию 2,3 млн кв. метров жилья, в 2008 планируется 2,4 млн кв. метров, в 2009 – 2,5 млн кв. метров. Итоги прошедшего года подведут в январе, но и у властей, и у строителей есть серьезная уверенность, что намеченные показатели будут достигнуты.Ушедший 2007 год прошел под знаком стабильности, которую некоторые аналитики даже склонны называть стагнацией. По сравнению с бурным 2006 годом прослеживавшийся рост цен на жилье был минимален – в среднем на 2 процента ежемесячно. На фоне этой рыночной стабильности происходили процессы, которые в последующие годы могут оказать определяющее влияние на развитие строительства Северной столицы.
Ставка на комплекс
Прошлый год можно смело назвать последним годом точечной застройки. Губернатор Валентина Матвиенко заявила о прекращении строительства жилья на свободных земельных участках, находящихся внутри кварталов сложившейся застройки. Теперь на этих участках, еще в 70-80 годы прошлого века определенных для строительства объектов социальной инфраструктуры, можно будет строить школы, детские сады, объекты здравоохранения, но не жилье. Таким образом, застройщикам придется смириться с тем, что время единичных объектов прошло, наступает пора практически безальтернативной комплексной застройки.
Существенное сокращение объемов точечной жилищной застройки, которое уже наблюдалось в 2007 году, связанное со снижением количества пятен, по мнению аналитиков компании GVA Sawyer, может в дальнейшем привести к укрупнению строительной отрасли Петербурга и постепенному уходу с рынка мелких строительных компаний. Кроме того, ставка на комплексное освоение территорий создаст для застройщиков ряд трудностей, связанных с инженерной подготовкой и градостроительным планированием. Вследствие этого, по прогнозам GVA Sawyer, заявленные масштабные проекты не смогут оказать существенного влияния на увеличение объемов ввода в ближайшие несколько лет: массовые продажи в этих проектах начнутся не раньше 2010 года. Прежде всего речь идет о проектах «Конная Лахта» и «Северная Долина», которые осуществляет в Петербурге ЗАО «Главстрой СПб» (общая площадь – около 5,5 млн кв. метров) и комплексе «Славянка», который компания «Балтрос» строит в Пушкинском районе (общая площадь жилья – 1,4 млн кв. метров).
Напомним, что две эти компании получили от федерального правительства гарантии под кредиты, а городской бюджет – субсидии на прокладку коммуникаций для петербургских проектов Главстроя и Балтроса. Данный факт свидетельствует о том, что тенденция комплексного освоения территорий будет развиваться с годами и поддерживаться правительством.
Однако профессионалы строительного рынка уверены, что начавшаяся реализация проектов масштабной комплексной застройки не сможет коренным образом повлиять на ситуацию, сложившуюся на первичном рынке жилья по итогам 2007 года. «2008 год, я думаю, принесет рынку еще не один крупный интересный проект как в городской черте, так и за его пределами. Однако ни резкого роста объемов строительства, ни внезапного значительного повышения цен мы не ожидаем. Развитие рынка будет поступательным, – отмечает Василий Селиванов, генеральный директор компании Setl City. – Даже первые очереди крупных проектов комплексного освоения территорий, в случае их вывода, на объем рынка существенно не повлияют, поскольку будут составлять лишь маленькую часть от общего объема заявленных проектов, а сами девелоперы будут регулировать вывод на рынок новых объектов с учетом емкости спроса. Объем ввода жилья в 2008 году немного превысит показатели 2007 года, и так будет происходить несколько последующих лет вследствие поступательного развития рынка. В связи с этим очень надеюсь, что никакие новые скачки цен, например, на стройматериалы, или иные потрясения, не нарушат установившийся баланс».
Законодательные ожиданиЯ
Еще одним важным для строительной отрасли событием уходящего года, которое может оказать серьезное влияние на развитие строительного рынка, стало принятие закона «О саморегулируемых организациях», который «переводит» подавляющее большинство отраслей российской экономики с «рельс» госрегулирования и лицензирования в свободное плавание, хотя и «плавать» можно будет только по специальным законам и в строго очерченных рамках. Уже в начале 2008 года Государственной думой РФ будет начато рассмотрение законопроекта о саморегулировании в строительстве.
По-прежнему актуальными остаются вопросы, касающиеся внесения изменений в нормативные акты. Корректировать нужно и Закон об ипотечных ценных бумагах, и Закон об участии в долевом строительстве. На сегодняшний день так и не приняты поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве...» Данный закон вынуждает строителей искать обходные пути финансирования своего бизнеса, что не может позитивным образом сказаться на развитии рынка в целом. В случае внесения необходимых изменений в закон можно прогнозировать дальнейшее развитие сектора жилой недвижимости.
Что касается непосредственно Петербурга, то здесь должны быть приняты поправки в Генеральный план и утверждены правила землепользования и застройки. «Надеемся, в будущем году мы уже будем работать по утвержденным правилам землепользования и застройки и генплану, – комментирует Василий Селиванов. – В следующем году ждем, что процедуры согласования градостроительной документации будут хотя бы частично оптимизированы».
Квартирный спрос и ценовое предложение
По мнению Натальи Луговской, директора по продажам компании «Петербургская Недвижимость», в уходящем году наибольшим спросом пользовались квартиры на первичном рынке в домах классов «эконом» и «комфорт». Элитное строящееся жилье также пользовалось спросом, однако это квартиры уникальные, и здесь как количество объектов и число покупателей, так и сроки экспозиции квартир не сравнимы с рынком типового жилья.
Главным определяющим фактором покупки квартиры в настоящее время остается ценовой вопрос. «По нашему опыту, в этом году практически 40 процентов покупателей интересуются именно ценой квартир. Ценовой параметр для этой категории клиентов стоит на первом месте, далее по важности следуют качество строительства и его конструктивный тип (панельный, кирпично-монолитный, кирпичный и др. дома), район, где строится объект и другие параметры, – отмечает Наталья Луговская. – Примерно 60 процентов покупателей, кроме цены, руководствуются вышеназванными параметрами и другими. Если рассматривать квартирографию продаж, то в 2007 году 40 процентов наших клиентов купили однокомнатные квартиры, 30 процентов – двухкомнатные, 10 процентов – трехкомнатные и 20 процентов – квартиры-студии».
Аналитики GVA Sawyer отмечают, что в целом в 2007 году рынок жилой недвижимости переживал этап стагнации. В конце года спрос на жилье несколько активизировался, однако цены на типовые квартиры существенно не менялись и находились на уровне 00-2600 за кв. метр. Явление увеличения спроса со стороны покупателей в конце года характерно для рынка жилой недвижимости. За 2007 год рост цен на жилье массового спроса составил примерно 14 процентов.
По мнению Василия Селиванова, в наступившем году цены будут плавно расти на качественные проекты во всех сегментах. Факторами, подталкивающими цены вверх, будут и инфляция, и рост себестоимости строительства, и дефицит качественных предложений.
На сегодняшний день в сегменте массового спроса наблюдается повышенный интерес к квартирам большего метража. В предпочтениях покупателей постепенно сокращается доля однокомнатных квартир, но растет спрос на «двушки». Прослеживается четкая тенденция смещения спроса в сторону двух- и трехкомнатных квартир. Рост доли ипотеки отчасти влияет на структуру спроса: сдвиг спроса в сторону двух и трехкомнатных квартир и, как следствие, – более динамичный рост цен на эти типы квартир.
Резкое повышение цен на жилье, случившееся в 2005-2006 годах, достаточно сильно поспособствовало развитию ипотеки: без кредитных денег в большинстве случаев гражданам стало просто не обойтись. Уровень использования кредитных схем на первичном рынке Петербурга составляет, по экспертным оценкам, 40-50 процентов.
Существенное влияние на изменение структуры спроса помимо развития ипотеки оказало и изменение цели покупки жилья. Сейчас наибольшая доля покупателей приобретает жилье не с целью инвестирования, а с целью постоянного проживания. Ирина Гудкина, генеральный директор АН «Бекар», отмечает, что на сегодняшний день в городе наиболее востребовано так называемое «доступное жилье». «Под доступным жильем покупатели понимают квартиру, которая для каждого является необходимым и достаточным жильем, – подчеркивает Ирина Гудкина. – Например, отец покупает сыну-студенту полноценную однокомнатную квартиру с общей площадью примерно 30 кв. метров, а не 50. Он считает, что молодому человеку этого достаточно. Если квартиру покупает молодая семья с ребенком, то для них необходимым и достаточным жильем уже будет двухкомнатная квартира, но не 70 кв. метров, а примерно 54 кв. метра. У каждого свои критерии доступного жилья».
В первом полугодии GVA Sawyer 2008 года прогнозирует продолжение стадии стагнации. Восстановление спроса можно ожидать в мае-сентябре 2008 года. Это во многом будет зависеть от гибкости политики кредитных учреждений.
Элитные тенденции
В 2006 году на первичном рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга цены выросли более чем на 100 процентов. Спрос был высоким, предложение – низким. В 2007 году резкий рост цен прекратился, наметилась тенденция увеличения предложения. По данным аналитиков компании BusinessVision, сейчас в Петербурге около 40 новых элитных жилых комплексов находятся в стадии активных продаж. В первом полугодии 2007 года рост цен на первичном рынке элитного жилья составил 17,3 процента, на вторичном – 30,9 процента.
По оценкам директора Управления оценок и разработки концепций холдинга RBI Екатерины Гуртовой, рост цен за год в сегменте элитной недвижимости в среднем составил 15–20 процентов для домов класса А и примерно 5–10 процентов в классе В. Объясняется это неравномерностью предложения в каждой из указанных категорий. Если жилье, относящееся к классу А, традиционно располагается в центре города, то из-за отсутствия достаточного количества земельных участков, подпадающих по своим характеристикам под возведение на них элитных объектов, предложение ограничено. Другая ситуация с классом В: благодаря серьезным проектам реконструкции территорий бывших промышленных предприятий в Петроградском районе предложение здесь достаточно высоко, следовательно, и динамика роста ниже.
В среднем по Санкт-Петербургу цены на 1 кв. метр объекта класса А составляют 40, класса В – 00, класса С – 00. Однако это очень приблизительные данные, поскольку, являясь «штучным товаром», элитная недвижимость требует индивидуального подхода во всем, в том числе и в вопросе ценообразования. Так, например, последние квартиры в сданном в этом году жилом комплексе холдинга RBI «Белые ночи» (Каменноостровский пр., 40) составляет 00 за кв. метр, хотя застройщики позиционируют его как жилой комплекс класса В, а в доме Le Grand (класс А) на Староневском проспекте стоимость одного «квадрата» достигала тыс.
В настоящее время больше всего объектов элитного жилья возводится в Петроградском районе (50 процентов – 20 объектов), далее следуют Василеостровский (12 процентов – 5 объектов) и Московский (10 процентов – 4 объекта) районы. По три объекта (или по 7 процентов) строится в Центральном, Выборгском и Красногвардейском (микрорайон Охта) районах.
Если на сегодняшний день элитные жилые дома в подавляющем своем большинстве являются объектами «точечными», единичными, то в последующие годы, по мнению Екатерины Гуртовой, в Петербурге проявится в полной мере тенденция строительства элитных кварталов – комплексный подход к вопросам градостроительства не оставит в стороне и «элитку».
По районам – рассЧитайсЯ!
Исходя из заявленных сроков сдачи, в 2007 году районами – лидерами по объему ввода жилья массового спроса стали Приморский, Московский, Фрунзенский, Выборгский районы. Для сравнения: наибольший объем ввода в строй типового жилья в 2006 году происходил в Приморском, Фрунзенском, Красногвардейском, Калининском и Выборгском районах.
Лидером по количеству строящегося жилья пока остается Приморский район. Именно здесь продается более всего квартир в сегментах типового жилья и комфорт-класса. Кстати, кроме указанных сегментов, здесь представлены и малоэтажные жилые комплексы, и таунхаусы, и также будет возводиться на месте завода «Редан» жилой комплекс премиум-класса (девелопер – Setl City).
Что же касается прогнозов относительно размещения нового строительства по районам Санкт-Петербурга в ближайшие несколько лет, то эксперты рынка предполагают, что Приморский район сдаст свои позиции. «В 2008 году развиваться будут все направления и районы города, в которых начнется строительство. Исключение составляет Приморский район, который уже перенасыщен новыми домами, поэтому нового строительства там не предвидится, пока не решится проблема с транспортом. В 2008 году в данном районе будет идти заселение граждан в уже построенные дома», – считает Ирина Гудкина.
Лидирующие позиции в городе по-прежнему занимает монолитное домостроение. Кроме того, подавляющее число домов, введенных в эксплуатацию, сочетают в себе жилую и коммерческую функции, а также объекты социального назначения. Все больше жилых домов, помимо традиционных встроено-пристроенных помещений, включают в себя встроенные паркинги и автостоянки.
Лидерами по масштабности своих завершенных проектов в 2007 году стали холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» (в ушедшем году сданы комплекс «Гражданка Сити» общей площадью более 42,9 тыс. кв. метров), корпорация «Строймонтаж» – комплекс «Лазурный» во Фрунзенском районе (34,46 тыс. кв. метров), ООО «Фирма «ЛЭК ИСТЭЙТ» (объекты на Варшавской ул. в Московском районе и на Ленинском пр.), ЗАО «Трест-36», ООО «Гарант», ООО «Северо-Западная финансово-строительная группа», ООО «Радуга».
География представленных больших объектов охватывает все районы Петербурга, от Кронштадта до Красного Села.