Недвижимость Кронштадта: перспективы есть!

17 февраля 2011 г.

Кронштадт. Более трехсот лет истории, более трехсот памятников культуры и техники, великие изобретения и открытия, город воинской славы; город, исторический центр которого включен в список всемирного наследия ЮНЕСКО.

Кронштадт. Долгое время жители Петербурга даже не рассматривали варианты покупки квартиры в этом районе. Закрытый и военизированный, связанный с большой землей только паромным сообщением со стороны Ораниенбаума он был белым пятном на карте недвижимости северо-запада. Ситуация начала меняться в 1984 году, когда с северной стороны остров получил сухопутную автомобильную дорогу по дамбе. Однако настоящее второе рождение Кронштадта началось в 1996 году, когда Котлин открыли не только для россиян, но и для иностранных туристов. Город и сейчас остается особенным. Пусть военная его выправка уходит в историю, но Кронштадт уже никогда не будет обычным районом. У него есть все шансы стать еще одной «золотой» точкой на большой карте России.

Правда, для рынка недвижимости такой многолетний «простой», отрыв от материковой части Петербурга оказался определяющим - с недвижимостью здесь по-прежнему непросто. Новые дома (за исключением некоторых социальных проектов), фактически не строятся, а то, что есть, постепенно ветшает, устаревает. Как обстоят дела на рынке кронштадтской недвижимости сегодня, что ждать нам от завтрашнего дня рассказали порталу kotlin.ru представители агентств по недвижимости. А кому как не им знать, «кто и почем» берет на острове Котлин жилье? Наши собеседники - АН Итака, АН Варяг, АН Тагри, АН Бастион.

- По оценкам экспертов в 2009 году рынок недвижимости пережил жесткий кризис - цены упали. На вопрос изменилась ли ситуация в прошедшем 2010-ом все участники ответили однозначно - практически нет: «Из-за кризиса цены на жилье опустились в середине 2009 года и с этого времени существенно не изменились» (АН Бастион), «год прошел почти ровно, без колебаний цен» (АН Тагри), однако «осень и особенно конец года можно характеризовать некоторым увеличением спроса (АН Варяг). Не было резких скачков цен, клиенты успокоились, решения принимали обдуманно, можно сказать, что число сделок увеличилось, и пока заданный темп сохраняется, в наступившем году остаются прежние ориентировки (АН Итака).

- Насколько различаются цены по сравнению с Петербургом?

АН Бастион: Цены у нас от петербургских, естественно, отличаются, но не так существенно, как раньше.

АН Варяг: Стоимость жилья в СПб по-прежнему выше, чем в Кронштадте, хотя сейчас этот разрыв несколько сократился. Например, однокомнатная «хрущевка» на острове стоит примерно два миллиона рублей, аналогичная на материке будет стоить на 15-20% дороже (конечно, здесь необходимо и район учитывать, и удаленность от метро).

АН Тагри: Жилье у нас действительно дешевле, чем в Санкт-Петербурге - все-таки сказывается удаленность от центра.

АН Итака: По нашим оценкам средняя цена квадратного метра в Кронштадте на сегодняшний день составляет 57 976 рублей - на двадцать процентов ниже петербуржских. Объяснение этому лежит на поверхности: на острове не решены транспортные проблемы, достойных вакансий мало, плохо развита торговая инфраструктура. Кто приобретает в основном жилье на острове? Тот, кто здесь работает, но спрос не велик - отсюда и цены.

- Насколько заметны были колебания цен в Кронштадте до и после кризиса? Какова максимальная и минимальная стоимость квадратного метра?

АН Бастион: Колебания эти весьма заметны. После кризиса цены на однокомнатные квартиры упали на 25 -30 процентов, на двухкомнатные - на 15-20 процентов. А вообще, в Кронштадте отсутствует такое понятие как стоимость квадратного метра, потому что цена его в однокомнатной квартире существенно отличается от цены того же метра в "трешке". Еще одна кронштадтская особенность - у нас нет первичного рынка. Единственный дом, который продавался на первичном рынке - улица Станюковича, 9, но по ценам он существенно от "вторички" не отличался.

В Агенстве Тагри также отметили, что в Кронштадте нет ни первичного рынка, ни понятия «цена за метр». По их мнению, цена зависит от типа дома. Самые дорогие квартиры в СФК (Старый фонд после капитального ремонта), самые дешевые в Х.Р («хрущевки»), ну и конечно от метража стоимость зависит.

АН Варяг: Если до кризиса за квадратный метр в среднем давали 90-95 тысяч рублей, то сейчас реальная цена его продажи от 55 до 60 тысяч.

На ваш взгляд, есть ли сейчас в Кронштадте спрос на так называемое «элитное» жилье? Или покупатели по-прежнему ориентированы на покупку малогабаритных однокомнатных квартир на вторичном рынке?

АН Бастион: Спрос на элитное жилье всегда был, есть и будет.

АН Варяг: Если элитным считать дом с однородной социальной средой, охраняемым двором, с парковкой и службой консьержей - то выбор такого жилья у нас крайне ограничен. Что считать «элитным» в Кронштадтском понимании? Это квартира в центре города, в доме с капитальным ремонтом, с хорошим видом из окна и, по возможности, с приличными соседями по подъезду. Большого спроса на крупногабаритные квартиры в Кронштадте ожидать не приходится. Основной объем продаж - это типовое, можно сказать, малогабаритное жилье.

АН Тагри: Спросом пользуется любое жилье - все определятся состоянием покупателя. Сейчас самый востребованный район - это центр. Спрос идет на СФК, а вот первые этажи в любом доме не жалуют.

- Сбалансирована ли структура спроса и предложения на рынке? Что хотят покупатели, и что им сейчас могут предложить агентства?

АН Варяг: Предложение пока несколько превышает спрос. Выбор жилья на сегодняшний день в Кронштадте есть (конечно, по Кронштадтским меркам). Объекты, где нет серьезных минусов, где присутствует адекватное ценообразование, как правило, находят своих покупателей в реальные сроки.

АН Бастион: Спрос и предложение не сбалансированы. Зачастую агентства затрудняются удовлетворить запросы покупателя на хорошие квартиры.

АН Итака: Жилья, которое бы соответствовало современным требованиям, на Котлине можно сказать нет. Строили квартиры здесь в основном для военных. В центре города рядом с постройками старого фонда располагаются «сталинки» и «хрущевки». Есть квартал (в западной части Кронштадта), который застраивали в середине восьмидесятых годов кирпичными семи и двенадцатиэтажными зданиями. В настоящее время жилищный фонд устарел почти полностью, новые дома, можно сказать, не возводятся. Сказывается и пониженный спрос и нехватка свободных площадей для начала строительства. Земля, где строить можно, принадлежит промышленным предприятиям или военным ведомствам, однако осваивать их пока экономически не выгодно.

Цена за метр в четырехкомнатной квартире ниже, чем в однокомнатной? Насколько?

АН Тагри: Если брать однотипные дома, то цена за метр в однокомнатной квартире выше.

АН Варяг: Чем больше в квартире комнат, а значит и квадратных метров, тем ниже стоимость последнего. Пример: однокомнатная квартира площадью 32 кв. метра стоимостью два миллиона рублей. Стоимость квадратного метра - 62 500 тысяч рублей. Четырехкомнатная квартира площадью 90 кв. метров стоимостью пять миллионов рублей. Стоимость квадратного метра - 55 500 тысяч рублей.

- Пользуются ли кронштадтцы для покупки жилья государственными программами?

АН Тагри: Да, жители нашего города пользуются такими программами: расселение коммунальных квартир, по «молодежке», ипотека и кредитование.

АН Бастион: кронштадцы, как и петербуржцы, активно пользуются ипотечными кредитами, субсидиями и сертификатами. А в последнее время в работу пошли военные субсидии и материнский капитал.

АН Варяг: У нас всегда активно использовались городские субсидии и социальные выплаты. Однако после того, как был сделан перерасчет указанных выплат в меньшую сторону, возможностей улучшить свои жилищные условия у граждан стало меньше. Что касается ипотечного кредитования, то здесь ожидается рост такого рода сделок. Объясняется это тем, что в последнее время банки активно предлагают свои услуги по ипотеке, некоторые уже выпустили новые кредитные продукты с более выгодными для заемщиков условиями. Да и общая атмосфера в банковской сфере оздоравливается.

- Мы вступили в 2011 год. По оценкам некоторых экспертов стоимость жилья на острове в ближайшее время может резко пойти вверх. Причины: открытие КАД - улучшение транспортного снабжения с материком, переезд завода «Адмиралтейские верфи». Каковы перспективы кронштадтского рынка недвижимости? Может быть стоит поторопиться и приобрести недвижимость сейчас, не дожидаясь того момента, когда на остров поедут специалисты, когда увеличится спрос и, соответственно, цены?

АН Варяг: В 2011 году повышение цен на квартиры в Кронштадте вполне возможно.

АН Тагри: Может и так, а может и нет. Здесь не предвидеть.

АН Бастион: По нашим оценкам, открытие КАД существенно не повлияет на цены. С переездом верфей еще не все понятно. Если завод все же переедет в Кронштадт, то вероятнее всего, цены подрастут. Но не стоит опасаться резкого их повышения. Тем более что разница с Петербургом сейчас не так уж и велика.

АН Итака: Тем, кто запланировал покупку недвижимости поторопиться, наверное, все же стоит. Темпы развития города позволяют просчитать его перспективы. Вполне возможно, что через несколько лет остров Котлин станет востребованным туристическим бизнесом. Форты Кронштадта сдаются в аренду, их используют для проведения фестивалей, концертов. Администрация комплекса «Дворец конгрессов» при Управлении делами Президента планирует превратить форт Александр, расположенный на южном рейде острова Котлин, в культурно-развлекательный комплекс. Проект предусматривает создание театральной сцены, интерактивного музея истории фортов Кронштадта, кафе, баров, ресторана, торговой зоны и нескольких гостиничных VIP-номеров. Поток туристов может дать толчок для развития гостиничного бизнеса, для постройки новых торговых центров, ресторанов. Если это произойдет, то, во-первых, стоимость земли однозначно вырастет, а во-вторых, появится потребность в строительстве нового жилья повышенной комфортности.

- Например, я хочу приобрести двухкомнатную квартиру в Кронштадте. Можете ли вы посоветовать какой-нибудь алгоритм действий? С чего начинать?

АН Варяг: Для начала, надо определиться - жилье какого уровня Вы можете себе позволить приобрести? Разброс цен на те же двухкомнатные квартиры может составлять от 2,5 до 4 миллионов рублей. Потом необходимо произвести мониторинг предложений, определить интересные варианты и, соответственно, произвести их осмотр.

АН Итака: Решение «квартирного вопроса» необходимо начинать с поиска профессионала, способного максимально эффективно решить Ваши жилищные проблемы. Обращаясь в агентство, Вы получаете комплекс услуг: подбор квартир, их анализ, просмотр, разъяснение «подводных камней» и оптимальных решений, определение рисков и их вероятность, организация и проведение сделки, постпродажное обслуживание.

АН Тагри: Прежде всего, прийти в агентство, поинтересоваться, какая сейчас ситуация на рынке, что есть в продаже, что вы хотите приобрести. Исходя из ваших пожеланий, вам будут предлагаться варианты.

АН Бастион: При покупке квартиры существует масса нюансов. И это вопрос для отдельно взятой статьи. Надежнее всего для начала все же проконсультироваться в агентстве недвижимости.

Поводя итоги можно сказать, что перспективы у рынка кронштадтской недвижимости, безусловно, есть. Однако надеяться на скорые перемены пока не приходится. Все зависит от темпов развития города, включения его в большие государственные проекты. В общем-то, судьба острова Котлин всегда была связана с его географическим положением. Первым его предназначением была защита Петербурга (а потом и Ленинграда). В настоящее время главная надежда Кронштадта - это дамба, которая откроет сквозной проезд на остров по кольцевой дороге с юга на север. Шестиполосный тоннель сделает Котлин большим пропускным пунктом. Большая часть транзитных рейсов будет проходить именно здесь.

«Адмиралтейские верфи» - еще одна возможность повысить экономический потенциал - это новые рабочие места, это специалисты, которые возможно пожелают жить рядом со своей работой. В Кронштадт должны перевести военный учебно-научный центр Военно-морского флота (ВУНЦ ВМФ ВМА). По информации сайта gorzakaz.org сейчас уже завершен анализ территории площадью 500 гектар, на которой могут быть размещены все объекты ВУНЦ ВМФ. Этот проект принесет городу не только градостроительные преобразования, но и развитие малого и среднего бизнеса - для деятельности центра нужно будет организовать и поставки продуктов, и ремонтные, и складские базы, предприятия швейной и пищевой промышленности. Не последнюю роль в развитии города может сыграть туристическая составляющая, которая в свою очередь напрямую зависит от транспортной доступности. Петергоф, Ораниенбаум рядом. Кронштадт должен органично вписаться в этот золотой туристический круг. В общем, предпосылки к серьезным переменам на острове Котлин есть. Но пока мы можем только наблюдать за развитием города и строить прогнозы. Насколько изменится обстановка в Кронштадте покажет только время.

Самое читаемое